Сдаете квартиру? Десять против одного, что вы не платите налоги. Пять против одного, что ваши жильцы нарушают паспортный режим. Пятьдесят процентов на то, что вы не расстанетесь с ними друзьями. Зачем вам все эти проблемы? Homepage подскажет, как законно и с выгодой помогать другим решать квартирный вопрос.
В начале 2007 года участковые проверили миллион московских квартир и выявили около тысячи (!) случаев незаконной сдачи их в аренду. Смехотворно мало, даже если учесть, что стражей порядка интересовало только наличие регистрации. Ведь по разным оценкам в Москве сдается от 100–120 до 300–400 тысяч квартир. А всего их в городе, к слову, 3,5 миллиона. И если регистрируют своих гостей владельцы жилья все чаще, то уплата налогов остается экзотикой.
А напрасно. Все больше договоров о сдаче квартиры заключается в письменной форме, а порой еще и у нотариуса заверяется. А договор, между прочим, – уже документ для суда, в который при желании подаст на вас налоговая. По некоторым планам участковые скоро обязаны будут «стучать» на вас налоговикам. А те могут попросить денежек за несколько прошедших лет. Помните «дело ЮКОСа»? Вам грозит нечто подобное в масштабах отдельно взятой квартиры. Оно вам надо?
Договор дороже денег
Внимание! Если вы хотите сдавать свою квартиру маленькому кенийскому племени, бойко лопочущему на суахили, если вы намерены никого не регистрировать и ничего не платить, дальше можете не читать.
Когда я решила сдать свою однушку на окраине Москвы, я обратилась к участковому. Тот привел ко мне двоих афганцев – «под свою ответственность». Мы при нем договорились о деньгах и сроках. Ничего не подписывали, регистрацию не делали.
Через некоторое время я выяснила, что у меня живут минимум 14 граждан из солнечного Афганистана. Вели они себя мирно и тихо, платили в срок, но все-таки это был перебор. Я пошла к участковому, но там уже был другой человек. Про афганцев он ничего не знал и немедленно их выселил. Квартира была, мягко говоря, не очень чистой, а всю мебель афганцы разобрали на лежаки.
Вскоре от нового участкового ко мне пришли двое чеченцев. Правда, прямо с порога они отказались снимать квартиру. Оказалось, участковый наплел им, что у меня евроремонт и вся техника. Ага, это после афганцев-то? В результате въехали… какие-то греки. С ними оказалось проще всего. И все-таки я с огромным облегчением вздохнула, когда, в конце концов, в эту квартиру въехал мой сын. Слишком хлопотно возиться с жильцами!
Елена Андреевна, 62 года, пенсионерка
Если вы хотите вести все дела законно, то главное условие – ничего устного! Все должно быть отражено на бумаге. Нотариально заверенный договор – обязательно, по экземпляру у сторон плюс еще один для налоговиков. Передача денег – либо перечисление на счет, либо ежемесячное составление акта приема-передачи денежных средств (с подписями сторон и одного свидетеля).
Любое изменение условий договора (например, повышение арендной платы) тоже необходимо задокументировать. Хуже нет, чем попытаться выполнить гражданский долг и обнаружить, что не хватает какой-нибудь бумажки. С жильцов спрос короток, виноваты во всем будете вы.
К сожалению, многие пишут в договоре только самое основное: паспортные данные, срок, сумму. Увы, это выгодно только одной стороне – нанимателю. Чем подробнее документ, тем лучше он защитит ваши права.
Обязательно надо перечислить в договоре всю мебель и все ценные вещи (как правило, технику), которые остаются в квартире. Лучше всего обозначить их стоимость, чтобы в случае порчи не возникало споров о сумме ущерба. Добросовестный наниматель обычно легко идет на подписание такого договора. Правда, он может опасаться, что вы сами в его отсутствие стащите, к примеру, рояль, а ему придется расплачиваться. Но лично я так шутить не советую: да, кражей это называться не будет, но мошенничеством – запросто.
Отдельный вопрос – оплата услуг ЖКХ. Все чаще эту функцию перекладывают на жильцов. Не советую. Можете включить оплату газа-воды-отопления и прочего в стоимость аренды, но платить надо самостоятельно и все квитанции хранить у себя. Вообще, договор должен быть единственным документом, который вы отдадите жильцам. Лень здесь неуместна и опасна.
Есть интереснейший, но мало кому известный пункт. Если договор заключен на год или более, то просто так поменять жильцов по его окончании вам не удастся. Будет действовать правило о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок. То есть вам придется сначала предложить жильцам продлить договор (возможно, на новых условиях), и только в случае их отказа искать другого нанимателя.
Обычно при заключении договора берется оплата за первые месяц-два, а также залог за последний месяц и за телефонные переговоры. Наниматели обожают оставлять космические телефонные долги. Поэтому перед окончательным расчетом с жильцами рекомендую узнать точную сумму задолженности. Это можно сделать по телефону (495) 727–48–75 («Ростелеком», услуга стоит 40 р.) или в «Личном кабинете» на сайте МГТС (необходимо предварительно получить PIN-код в клиентском зале любого Центра услуг связи МГТС).
Еще один важный нюанс – замки. Разумеется, у вас должны оставаться все ключи. А вот у жильцов – на один меньше. То есть от одного из замков ключи должны быть только у вас. Это необходимо для того, чтобы в случае конфликтной ситуации вы могли просто закрыть квартиру. Разумеется, о том, что после каждых жильцов надо менять все замки, даже и напоминать странно.
Кстати, неприватизированную квартиру запрещено сдавать без разрешения Департамента жилищной политики. А тот, если и разрешит, то установит таксу в размере обычной квартплаты. Обычно хозяев это почему-то не устраивает.
Моя м илици я гостей бережет
Дорогих гостей необходимо зарегистрировать. Милицию совершенно не волнует, на каких основаниях у вас живут эти люди – им важно, чтобы регистрация была оформлена правильно. Кстати, это несложно и полезно.
Существует два принципиально разных подхода – для иностранцев и россиян.
Зарегистрироваться несложно – заполнить бланк в окружном управлении ФМС или отправить уведомление по почте. Образец уведомления можно распечатать с сайта московского отделения ФМС или получить в любом почтовом отделении.
Россиян надо регистрировать. В паспортный стол РЭУ или ЕИРЦ подаете копии паспорта ответственного квартиросъемщика и всех гостей. Также потребуется 2–4 (в разных паспортных столах разные аппетиты) фотографии 3х4 каждого из гостей. И, наконец, заявление, в котором вы просите зарегистрировать вашего гостя, а все прописанные в квартире выражают свое согласие. Кстати, в паспортный стол им придется явиться лично.
Далее возможны варианты. Либо вас через 3–4 дня зарегистрируют, а потом пошлют оплачивать коммунальные счета, либо попросят сначала оплатить все будущие счета гостей, а уже потом дадут бумажки о регистрации. Ваши жильцы – живые люди, они пользуются водой, канализацией и прочими благами цивилизации. В бухгалтерии РЭУ или ЕИРЦ подсчитают, на какую сумму гости используют коммунальные услуги, и выдадут квитанцию на оплату.
От перемены мест слагаемых сумма не меняется. В течение недели регистрация наверняка будет готова.
Уплата налога на доходы физических лиц
Итак, вы решили получать доход, сдавая одну квартиру. В таком случае аббревиатура НДФЛ – это как раз про вас. Налог на доходы физических лиц в данный момент составляет 13%. Как же правильно расстаться с этой суммой?
Необходимо прийти в нежно любимую налоговую инспекцию до 30 апреля следующего года и представить декларацию обо всех своих доходах – не только полученным за сдачу квартиры, но и о зарплате и пр. Обязательно посоветуйтесь в бухгалтерии – ведь в декларации имеет смысл указать ту сумму, с которой платит налог предприятие. Иначе придут к вам на работу веселые ребята из налоговой и скажут: «А у Ивановой-то зарплата, оказывается, в три раза выше, чем вы пишете! А ну-ка документики на стол и руки за голову!».
Не бойтесь, НДФЛ с вас возьмут только за те доходы, которые еще не были «обналожены». В нашем случае – за сдачу квартиры.
Декларацию не надо подавать лишь в том случае, если вы сдаете квартиру юридическому лицу, которое исправно платит налоги с арендной платы.
Впрочем, есть еще один путь. Для тех, кто сдает более чем одну квартиру, он обязателен.
Уплата «упрощенки»
Сдаете пару квартир и десяток комнат? Поздравляю – вы индивидуальный предприниматель! И вам необходимо зарегистрироваться. Тогда вы получите право воспользоваться УСН – упрощенной системой налогообложения. Есть два варианта подсчета налога по УСН. Выбрать надо сразу, передумать потом нельзя.
- Ставка в размере 6% в отношении валового дохода без учета расходов.
- Ставка в размере 15% в отношении чистой прибыли.
Поскольку расходы на сдачу квартиры у вас, честно скажем, невелики, рекомендую воспользоваться первой схемой. Она настолько удобна, что даже сдающим одну-единственную квартиру можно посоветовать именно этот вариант: хлопот, конечно, больше, чем с НДФЛ, зато и налог вдвое меньше.
Привет риэлторам
Обычно услугами риэлторов пользуются наниматели. А вот большинство людей сдают квартиры самостоятельно, благо спрос огромен. Но если вы не слишком уверены в своих силах, можно также обратиться к риэлторам. Есть три варианта сотрудничества с этими ушлыми жучками.
1. Вы звоните в агентства и сообщаете, что сдаете квартиру. Вас заносят во все мыслимые базы данных. После этого остается только отбиваться от звонков. Кстати, рекомендую завести отдельный телефонный номер на время сдачи квартиры, а потом выбросить эту симку куда-нибудь подальше – иначе покоя не будет еще очень долго. По сути, вы получаете просто бесплатную рекламу своего предложения.
2. Вы заключаете эксклюзивный договор на время сдачи квартиры. Отдаете риэлтору ключи, и он сам рекламирует квартиру, сам ее показывает, сам составляет и заключает договор. Цена услуги – от половины до целой месячной ставки аренды.
3. Передача квартиры в управление. Если вы уезжаете надолго или навсегда – это лучший вариант. Фирма работает вместо вас: сдает квартиру, собирает платежи, оплачивает услуги ЖКХ, общается с соседями, занимается ремонтом, поливает фикусы. Деньги вы получаете независимо от того, занята квартира или нет. Обойдется это удовольствие в 25–40% от стоимости аренды – в зависимости от набора услуг.
* * *
Арендодатель – едва ли не самая популярная «профессия» в Москве. Доходы от сдачи квартиры получает, видимо, не одна сотня тысяч человек. И рано или поздно (скорее рано) этот рынок будет поставлен под государственный контроль. Лучше не ждать последнего момента, а легализоваться прямо сейчас. Оформление документов и уплата налогов дают правовую защищенность, а это в подобном бизнесе очень важно.
Адреса, контакты, полезная информация
Законодательство
Федеральный закон о миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации
Изменения в законе
Правила регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ
Некоторые агентства недвижимости, помогающие сдать квартиру
«Акрус-недвижимость»
Тел.: (495) 785–81–59
«Континент недвижимость»
Список отделений
Тел.: (495) 737–70–19
«Максимум»
Тел.: (495) 638–08–53
«Миан»
Список отделений
Тел.: (495) 974–62–62
«Миэль»
Список отделений
Тел.: (495) 777–33–77
«Пересвет-недвижимость»
1-ая Дубровская ул., д. 14, корп. 1
Тел.: (495) 648–88–88
Еще полезное
Департамент жилищной политики и жилого фонда г. Москвы
Газетный пер., д. 1/12
Тел.: (495) 925–18–78
Список территориальных управлений
Федеральная миграционная служба
Ул. В.Радищевская, д. 4, стр. 1
Управление ФМС России по г. Москве
Ул. Б. Ордынка, д. 16, стр. 4
Тел.: (495) 238–64–00
Список УФМС
Список налоговых инспекций
Увеличить шрифт
Уменьшить шрифт
Отправить по почте
Добавить в Избранное
Добавить в 
+7 (916) 4429495 
+7 (968) 9231494 
Версия для печати
Комментарии :
Пока никто не оставил здесь свой комментарий. Станьте первым.