8 правил общения с управляющей компанией: как не дать себя обмануть

Взаимоотношения собственников жилья и управляющей компании порой напоминают семейную жизнь. Если «супруги» оказались благоразумными, их роман будет длиться долго и взаимовыгодно, а если нет — «развода» не миновать…

Правило № 1. Работайте с профессионалами, однако держите ухо востро

Управляющие компании (УК), как правило, организуются на базе бывших домо управлений, ДЭЗов и прочих жилищных контор. В их распоряжении находятся мастерские для слесарных, плотницких и прочих работ, бригады рабочих, аварийно-диспетчерские службы, автотранспорт и юридически подкованные сотрудники. Управляющая компания может, например, «протолкнуть» ваш дом в государственную программу софинансирования капитальных ремонтов, по которой вам отремонтируют кровлю и заменят системы теплообеспечения, водоснабжеения почти бесплатно (собственники оплачивают лишь 5% стоимости капитального ремонта своего дома, а все остальное добирается из бюджетов трех уровней: федерального, регионального и местного).

И это замечательно. Но помните, что после окончания «капитальных» работ жилищники обязаны отчитаться относительно законности использования полученных из бюджета средств перед контролирующими органами, региональными и федеральными министерствами, ведающими вопросами ЖКХ. А жильцы дома, где проводился ремонт, обязаны подписать акт приема работ, предварительно проверив их качество. Как правило, эта обязанность возлагается на старшего по дому, который принимает участие в проверке качества работ, а затем подписывает необходимые документы.

Кроме того, вручая бразды управления своим недвижимым имуществом профессионалам, будьте внимательны, от корки до корки изучите договор на обслуживание и требуйте своевременных отчетов о том, на что были потрачены ваши деньги.

Правило № 2. Принимайте участие в жизни своего дома

Если вы хотите попасться на удочку мошенников, платить непомерно большие деньги за содержание жилья и ничего не получать взамен — не интересуйтесь тем, как живет ваш дом, не ходите на общие собрания собственников жилых помещений и не требуйте отчетов о выполненных работах у своей управляющей компании.

УК наделяется полномочиями после того, как состоится общее собрание собственников жилья (можно заочно) или их законных представителей и будет принято соответствующее решение. Причем, за конкретную управляющую компанию должно проголосовать более половины собственников.

Правило № 3. Читайте договор: УК должна нести ответственность и регулярно отчитываться перед вами

Не забудьте вынести на обсуждение общего собрания договор на обслуживание, который предлагает заключить управляющая компания. Будьте внимательны: что-либо изменить в нем вы сможете только на этой стадии! Когда по результатам собрания будет оформлен протокол, принятое решение станет обязательным для всех собственников. С каждым (!) из них УК обязана подписать договор.

В соответствии с ЖК, в договоре должно быть указано следующее:

1. адрес дома;
2. общее имущество дома;
3. услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества (их перечень и стоимость);
4. порядок изменения этого перечня;
5. коммунальные услуги, которые предоставляет управляющая компания (их перечень, стоимость, а также порядок оплаты);
6. порядок определения цены договора;
7. обязанность УК обеспечить собственникам безопасное проживание в доме;
8. механизм осуществления контроля за деятельностью УК. Наблюдают за тем, чтобы УК выполняла все обязательства по договору, как правило, старшие по дому. Однако в договоре можно прописать обязанность УК ежегодно отчитываться о сделанном перед каждым собственником, вывешивать информационные листы в подъездах, публиковать отчеты в районных СМИ и так далее. Вы можете выбрать тот механизм, который устроит вас больше всего.

Если вас не устраивает та информация, которую предоставляет УК о стоимости и порядке ее расчета для коммунальных услуг, вы можете получить консультацию в Департаменте жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы.

Зачастую бланки договоров готовят юристы УК, собственникам предлагается лишь подписать документ, а о внесении изменений в него жильцами не идет и речи. Не бойтесь настаивать на своем: вы имеете на это право.

Беспечность может дорого стоить жильцам. На памяти автора этой статьи был случай, когда УК «забыла» включить в текст договора пункт о том, что она обязана обеспечить безопасное проживание людей в доме, заботы о котором она взяла на себя, хотя этот пункт и предусмотрен Жилищным кодексом. Когда в подвале дома прорвало канализационные трубы, УК не торопилась начать выполнять ремонтные работы, пока вода не начала размывать фундамент здания. В итоге в ситуацию пришлось вмешиваться представителям Жилищной инспекции, прокуратуры и местной администрации

Правило № 4. Интересуйтесь, чем занимается УК и на что тратит ваши деньги

В соответствии с законодательством, УК имеет право выполнять работы и оказывать услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Перечень и объем этих работ определяется все тем же общим собранием собственников и рядом законодательных документов. Специалисты УК утверждают, что ваш список не полон и предлагают включить дополнительные виды работ, а затем увеличить тарифы на содержание жилья? В таком случае сотрудники компании должны доказать необходимость работ, приведя данные обследования вашего дома.

Собственники жилых помещений имеют право беспрепятственно получать информацию об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности УК, которые относятся к заключенному между сторонами договора: о выполняемых работах, услугах и их стоимости, о ценах на коммунальные ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг. Методика получения информации может быть прописана в договоре, но можно и лично обратиться в УК с письменным запросом. Если в получении информации вам отказывают, вы имеете право, ссылаясь на Жилищный кодекс, опять же обратиться в с жалобой в прокуратуру. Если у собственников жилья и сотрудников УК сложился конструктивный диалог, информацию вам могут предоставить и в результате устного запроса. Постарайтесь выражать свои претензии в корректной форме, в конечном итоге это сыграет вам на руку. И самое главное: если управляющая организация не выполняет условия заключенного договора, собственники вновь могут провести общее собрание, на котором имеют право отказаться от услуг нерадивой УК.

Правило № 5. Требуйте решения любых «домовых» проблем

Если же в доме возникли какие-то проблемы, именно управляющая организация обязана их устранить (либо принять для этого все меры). Еще один наглядный пример: в доме был выполнен капитальный ремонт системы отопления, в ходе которого привычные нам металлические стояки были заменены на полимерные. Работники УК, контролировавшие ход выполнения работ подрядчиком, убедились в том, что трубы были сертифицированы, а подрядчик имел необходимые лицензии и допуски. Однако после начала отопительного сезона от собственников посыпались жалобы: полимерные трубы не выдерживали температуру теплоносителя (а ведь должны были) и вздувались, грозя лопнуть и обварить жильцов кипятком. Устранением неполадок занялась УК: аварийные стояки были обследованы, после чего подрядчику пришлось исправить брак за свой счет.

Кроме этого, у управляющей компании есть возможность привлекать свои собственные средства для модернизации общего имущества дома, а также для мероприятий, направленных на ресурсосбережение.

Правило № 6. Помните: УК должна не просто исполнять обязанности, а делать это хорошо

В перечень обязанностей управляющих компаний, в соответствие с Жилищным кодексом, входит качественное оказание услуг, утвержденных собственниками, защита их интересов перед ресурсоснабжающими организациями, выполнение дополнительных ремонтных работ за счет арендной платы, полученной УК от сдачи общего имущества в аренду (только с обязательного согласия всех собственников).

К примеру, в вашей квартире — а дело происходит зимой — холодно, температура воздуха не поднимается выше восемнадцати градусов. Если все окна вы уже утеплили и это не дало никакого эффекта, смело обращайтесь с жалобой в УК. Оттуда к вам должна прийти комиссия, в составе которой будут как жилищники и коммунальщики, так и представители Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства.

Совместными усилиями они должны определить причину, по которой вы замерзаете, оформить акт, который подписываете и вы. А уже затем на основании этого акта — устранить проблему. В противном случае вы и УК, действующая в интересах собственников, имеете право обратиться прокуратуру, Роспортебнадзор или в местные структуры, занимающиеся соблюдением прав потребителей.

Правда будьте внимательны: виновницей может оказаться и ваша родная УК. Каким образом? Если, к примеру, накануне отопительного сезона она не сделала промывку систем отопления дома, в которые теперь не может попасть теплоноситель (ведь трубы забиты грязью).

Правило № 7. Недовольны? Жалуйтесь!

На самом деле недовольный собственник вполне может отравить жизнь нерадивой УК. Подобные учреждения в первую очередь боятся огласки своих промахов, ведь в результате жилфонд может просто «уйти» к другой УК, а ваша бывшая управляющая организация останется без работы. Обращаться стоит в Государственную жилищную инспекцию Москвы, она обеспечит УК штрафные санкции, массу проверок и другие неприятности. Кроме этого, проверка деятельности УК может осуществляться правоохранительными органами — вы вправе обратиться с жалобой в прокуратуру, либо в Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства.

Правило № 8. И о своих обязанностях не забывайте

«Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме…», говорит нам Жилищный кодекс. Бремя это выражается в первую очередь в обязанности платить за услуги по содержанию жилья, и пренебрегать своими обязанностями не стоит. Ведь если вы являетесь злостным должником, не оплачиваете содержание дома или коммунальные услуги, УК тоже может пожаловаться на вас в прокуратуру.